创新思维+“五个一块”

  棚改资金突破口

  在棚改过程中，我市确立“政府主导、市场运作、社会参与”的运作模式，打破“有多少钱、干多少事”的传统思维，通过多种途径解决资金问题，有效保证了棚户区改造工作对资金的需求。在具体操作中，我市采取“五个一块”的筹资方式，即争取国家和省补一块、通过银行贷一块、地方政府出台政策免一块、社会资金投入一块、土地开发运作一块。

  截至目前，我市煤矿棚户区改造项目破格争取到中央投资计划2.15亿元，2009年度先期到位1.5亿元;向上争取城市棚户区改造专项补贴资金的工作也正在进行中。省委、省政府下拨振兴徐州老工业基地扶持政策资金3亿元，专项用于棚户区改造。《徐州市棚户区改造实施方案》配套文件中，明确了规费、税收等方面的一系列优惠政策。作为市区棚改和拆迁安置房建设项目的投融资主体——新盛投资公司通过积极运作，现已取得三笔银团贷款，共计53亿元。此外，我市在土地运作方面也积极进行了探索，按照“政府拆迁、净地上市、土地有条件出让”的方式，最大限度地提高土地收益，并将收益全部用于棚户区改造，在一定程度上缓解了棚户区改造的资金压力。

  拆迁+建设

  棚改贷款新模式

  “徐州在棚改中创造的拆建结合贷款模式，在国开行全行系统得到推广，我认为还可以推广到更大的范围。”国家开发银行江苏省分行一位负责人告诉记者。

  “徐州模式”成典范

  在与各大金融机构接触过程中，新盛公司意识到，单纯按照棚改拆迁贷款，期限只能2年，周期太短，还款压力太大。

  怎么办?经过反复研究信贷政策，新盛公司在与国家开发银行沟通交流后，创造性地提出“拆建结合”的方案，即在项目贷款中，将棚户区改造全过程有机结合，既有棚户区拆迁项目，又有定销安置房建设项目，这样融资期限最长可放宽到10年，与棚改周期吻合。由此，一道融资难题迎刃而解。目前，拆建结合的“徐州模式”成为国开行推广的典范。在国开行、江苏银行、工行、农行、中行、建行、交行、浦发银行、深发展银行等支持下，棚户区改造一期项目银团贷款24.2亿元去年全部到位，为徐州棚改提供了最初的资金支持。

  棚户区改造二期项目银团贷款28.8亿元今年初签约，目前已提款20.4亿元，陆续投向近112万平方米的棚改二期项目，将有1.4万余户居民受益。在二期银团贷款发放前，去年11月，我市以“过桥贷款”的方式，向国开行先期融资12亿元，启动云龙湖南岸的大山头、茶棚、沟湾棚户区拆迁项目，由于资金及时到位，3个项目近50万平方米的拆迁量仅两个月就基本完成，帮助近万人搬离低矮阴暗、生活不便的棚户区，搬进宽敞明亮、紧邻景区的碧水湾小区，而且将一个干净、漂亮的云龙湖还给了徐州人民。

  目前新盛公司正与国开行积极沟通，洽谈徐州棚户区改造三期项目银团贷款25亿元。

  16天办好28.8亿银团贷款

  2010年1月7日上午，市委、市政府和国家开发银行江苏省分行联合举行振兴徐州老工业基地棚户区改造二期项目银团贷款签约仪式。

  28.8亿元的贷款，从市委书记曹新平、市长张敬华与国开行江苏分行领导开始确定项目，到国开行总行审批授信，前后仅用了16天时间，这在国开行的历史上是从来没有过的，被业内称为奇迹!

  运作银团贷款的是一支年轻的团队——新盛建设发展投资有限公司，按照市委、市政府的要求在积极运作。公司总经理林斌告诉记者，银团贷款程序复杂，要求手续规范，项目基础资料类别繁多。针对银行审批要

  求，新盛公司融资运作团队认真分析项目，做好细致的基础工作，不放过每个细节，同时与银行评审人员保持热线联系，白天做材料、晚上通电话，常常加班到深夜，所有材料都争取一次过关。在棚改办、财政、发改委、规划、国土、建设、环保等部门的支持下，16天时间顺利完成所有贷款报批手续和省行、总行贷审会审批。为争取早放款、早使用，春节前4天，在万家灯火迎新年的时候，新盛公司投融资部人员两天之内三上南京，仅签订银团协议的印章就盖了2500个，领导签字千余次。

  制度+科技

  资金使用无漏洞

  借得来钱，还要用得好。怎样才能避免乱开口子、有效控制投资成本，把对拆迁居民的各项优惠政策落实到位?

  制度控制成本

  “棚改办管政策，新盛公司管资金，各区政府管实施，审计监察管监督，各部门之间既协调推进又相互制约，确保资金投入的安全有效。”市政府副秘书长、市棚改办主任王怀琛介绍，全市形成了上下联动、各司其职、高效运转的工作管理机制。

  在积极开源的同时，我市还想方设法节流，出台了《徐州市棚户区改造项目拆迁工作流程及职责》，强化从源头和流程上控制成本，在棚改成本控制方面摸索出成功经验。

  通过梳理制度、规范管理，我市棚户区改造拆迁项目在实施中做到“四清”。

  成本测算清。完善的拆迁前期摸底调查和科学严谨的动态算账体系，为方案评估测算工作打下了基础。

  流程制度清。拆迁协议交接流程、资金调拨管理办法、科学的拆迁方案计划，保障了全市棚户区改造在多个项目叠加启动的情况下，坚定有序推进，实现“阳光拆迁、温情拆迁、依法拆迁”。

  单据计算清。拆迁标准化格式单据、统一明晰的补偿核算规则等，让被拆迁人心里踏实，使审核工作顺畅准确，提高了拆迁协议审批效率，为加快拆迁进程提供了技术保证。

  证据审核清。拆迁摸底编号图、影像资料、格式认证单据规程等，形成一套完整、严谨的拆迁补偿证据链，整个审批工作标准统一、准确高效。同时，对已完成项目，市审计部门及时审计，防止跑冒滴漏。

  为把各项优惠政策不折不扣地落实到位，我市建立拆迁专储账户，棚改资金专款专用，所有资金都通过拆迁专储账户封闭管理，拆迁协议签署后，直接划到拆迁群众的银行账户，杜绝中间环节挤占挪用拆迁资金。

  软件让管理“硬”起来

  记者在新盛公司采访时，看到棚户区项目评审人员正紧张忙碌着，他们正在对云东棚户区进行动态成本测算。这套动态算账体系已运转大半年了，通过建立基础信息表、拆迁安置成本测算表、安置房建设成本测算表、各项收入费用测算表、一、二级开发项目盈亏表等各类模板，形成了较为完整的成本测算体系。根据各区提供的拆迁摸底基础数据及方案，按照各类指标的动态变化，录入基础数据，即可快速、准确地计算出项目盈亏，为项目决策提供依据。

  为避免重复享受低保、一套安置房分给两户、计算错误等现象，我市聘请专业公司开发出《标准化拆迁数据管理软件系统》，利用科技手段，将棚改的各项数据及电子档案输入系统，实现从定性分析转向定量分析、从事后汇算分析到实时分析的过渡，这在国内是创新之举。这个系统将棚改项目基本信息、拆迁补偿信息、安置信息、电子档案、影像资料等集于一体，实现了输入逻辑判断、提示差错、限制重复选房和重复享受低保、数据共享、分类查询、统计分析、实时报表等诸多功能。“通过这个软件系统，我们每天都能准确掌握棚改拆迁进度和定销房源情况”，新盛公司总经理林斌说，它为项目动态管理和成本控制提供了精确的数据基础。

  土地出让+资产注入

  资金偿还有保障

  新盛公司总经理林斌介绍，根据我市棚户区改造的实际面积，加上近两年房地产市场的变化，我市棚改最终总投入预计将达到100亿元左右，其中政府财政补贴12亿元，其余部分通过市场化运作解决。

  显化土地价值

  提高出让收益

  我市按照“政府拆迁、净地出让、收益全部用于棚户区改造”的运作模式，土地出让收益封闭运作，土地出让金等土地收益作为政府投入全部用于棚户区改造，拆迁地块招、拍、挂收益全部专项用于棚户区拆迁、改造和定销房建设。对棚户区改造完成地块，新盛公司在市规划部门指导下，会同设计院深入研究论证，充分考虑各地块不同的区位优势和特点，优化规划方案，适当增加商业面积，既为老百姓提供生活便利，增加就业渠道，又提高了土地出让收益。

  实施项目扶持

  注入优质资产

  为增强新盛公司的投融资实力，市政府对其进行项目扶持，授权其参与部分商业性地产开发项目，通过这些项目的开发运营，增强新盛公司市场化运营能力和盈利能力。

  目前，新盛投资公司云龙湖北岸滨湖新天地时尚街区一期近2万平方米已经试运行，二期2.5万平方米即将完工。届时，将成为云龙湖环湖“月光经济带”重要组成部分。预计通过三到五年的市场培育，4万多平方米商铺市场价值将超过12亿元。同时，新盛公司还正在运作建国西路商业街、公园印象商业广场、九州大厦大学生创业园等项目。

  据林斌介绍，通过上述运作，新盛公司有信心将棚户区改造项目政府财政补贴部分控制在12亿元以内，完成市政府下达的目标。也就是说，总投入高达100亿元左右的棚户区改造项目，徐州市政府仅需投入12亿元，其余近90亿元全部通过市场化运作方式予以解决。

来源：我爱房地产网