追溯发达国家城市发展史，可以发现这类区域更新并不是特殊现象。从20世纪60年代德国鲁尔工业区的改造、70年代美国老工业的振兴，到二战后日本九州等老工业区的崛起等来看，其实质是世界制造业发展和转型的必然结果。而这些地区的成功改造，不仅因其契合了世界产业分工和升级的节奏，也归功于其自身寻找到合适的发展路径并在发展过程中实现了各类要素的平衡。总体来看，这样的区域功能升级，主要存在两类模式，一类是旧有的区域工业基础升级，另一类是区域功能的整体转型。

    区域制造业升级模式：

    增强产业集聚，完善配套服务

    国内大多数工业区在招商初期过于强调速度，急功近利，导致工业区土地利用率低、产业竞争力缺乏，随着城市进步和产业结构调整，老的工业产业对区域经济增长的贡献日益减小。相比一般的工业片区，通常这样的地区区位条件较好，邻近港口、高速公路、铁路等交通枢纽及生产原材料基地，劳动力资源充沛，拥有龙头型的工业企业或已经形成企业聚集，土地价格相对低廉，同时地区的经济发展暂还难以对第三产业形成有力支撑，因此保留并且发展工业是一个优先考虑。当然并不是每个地区都能符合这些条件，但如果发展工业仍具备地区的比较优势，那么这种模式也是可行的。

    在这种模式下，基于工业产业自身范畴的如何实现升级成为了核心问题。

    解决这一问题的首要策略是要寻找到正确的产业升级路径。通常有两种升级改造的途径。第一是原有产业链的延伸。发展资源深加工产业，通过产业链的扩展增加产品的加工深度，从而带动区域产业的转型。例如美国的休斯顿从石油开采起步，通过石化和石油科技的开发，由此带动了为其服务的机械、钢铁、水泥、电力、造纸、粮食、交通运输等相关产业的发展；新加坡在加工贸易上通过让外来产业逐步转变为植根于本地的产业，延伸了产业链。第二是新产业的植入。通常是对高科技等高附加值产业的植入以取代传统产业。如日本的九州和德国的鲁尔工业园，都经历了对煤炭等初级产业的重点转移，并大力扶持电子信息、半导体、生物等高科技产业，实现了产业的转型。

    需要补充的是，在成功完成产业升级后，区域规划者和管理者还应站在目标企业客户需求的角度做细致、周密地考虑。企业的需求可能涉及方方面面，在区域招商的初级阶段可能重点是政策优惠条件、交通基础设施等，但法律、金融、咨询甚至教育培训等软环境因素也都会成为影响其选址决策。此外，企业在一个区域的聚集和迁移是一个动态的过程。在一个较长的时间段内，企业选址地区的变化度很大，他们可能会去周边的其它城市，甚至其它国家，只要那里的综合条件优于这里。

    以南京高新区为例，该地区近十几年间企业数量与上海、苏州、杭州等地高新区相比波动较大。原因在于高新区发展之初，优惠政策依然是企业落户的首要考虑因素，缺乏明确的企业选择取向，因此吸引了领域相对分散的制造业入驻，行业的聚集效应不明显。而周边的江宁经济开发区和南京经济开发区因其基础设施和交通优势，成为高新区的有力竞争方。因此要留住企业形成聚集，不仅要知其所需，还要善于应对需求之变。

     区域功能转型模式：

     明确功能定位，定制发展路径

    随着城市化进程的加速和城市中心区的拓展，一些工业区的整体功能都面临调整和转型。这些区域往往位于城区边缘或者新兴的城市中心周边。随着城市中心辐射范围扩大、人口的聚集及交通条件改善，这些区域又被赋予了疏导城市人口、重新配置产业以及在市区与工业区、中心与新兴副中心之间担当过渡区域的职能。完成这样的区域功能的转型，往往涉及土地置换，用地性质的改变。根据调整后要实现的主要区域功能，可以把这类模式细分为两种类型：

    1.服务业主导模式，实现产业结构迅速蜕变升级

    这类改造与国家对城市产业经济“退二进三”的政策导向休戚相关。这种产业升级的模式，需要具备前瞻眼光，判断出区域经济发展趋势，从经济结构的潜在变化中，寻找到契合本地区发展的现代服务业。由于现代服务业是个相对宽泛的领域，各级政府在从第三产业中寻找定位时，仍然需要高度智慧以发现差异化的产业发展机遇。成功转型后的现代服务业区域，从城镇面貌上看，会有较大比例的商业设施、休闲娱乐场所和人为的景观资源，的确可以取得在短期内极大提升区域面貌的效果。但要注意的是，并不是所有地区都适合走这样一条改造路线。第三产业的发展与兴起对于区域的人口、居民收入、交通条件和配套都有一定的要求，例如上海的徐家汇，其形成与繁荣得益于历史上商业副中心的定位、多种文化氛围的积淀、交通枢纽的建立以及政府的大力支持等，而不是人们简单印象中留有那种成群商业楼宇的区域风貌。

    在这一模式下的城市更新行为，往往涉及到旧城改造所带来的巨大动迁成本。政府作为区域运作的主体时，如何在最大程度提升区域价值基础上实现财政平衡是一个关键问题。工业区内的拆迁成本随企业的性质、规模和区域建设所处周期不同会有很大差异，同样以土地出让实现的财政收入也会受区域的发展的影响。所以对于土地出让和项目建设顺序应当制定详细的规划分期，对于出售和持有物业的比例应当合理确定。此外，政府可以从运作模式上进行调整，通过引入合作方进行土地开发，成立合资公司或者上市公司等，将企业作为承担损益的主体，减小政府负担，增强区域的运营效率。

    2.以居住为中心，打造高品质居住社区

    这类改造最初的起因往往由于城市中心发展带来了人口剧增，随之而来的住宅需求激增，使得城市边缘的郊区也形成了居住区。但由于前期规划的欠妥，区域功能只是单一的居住，忽视了其它配套服务需求而难以吸引长期有质量的居住人口，这些都极大地抑制区域发展。这种模式的改造要取得成功，必须充分考虑居民的需求，以满足其不同层面的需求指导区域发展的各个方面，目标是打造满足居民从居住、就业到消费、娱乐、学习等各方面需求的社区，形成各种要素在区域内的自给自足。

    这中间有一个重要因素，就是人口因素。人口可以说是考量区域规划成败的一个关键指标。人口的总量、密度、收入水平、受教育程度、年龄分布和消费习惯等无一不对区域的产业发展、消费需求、城市建筑形态和体量产生深刻的影响。并且，区域人口结构的形成也是一个动态过程，因此在不同的发展阶段，区域所需的商业、住宅及其他公共服务设施也不同。区域内的产业地带可能在发展现代服务业或者高端制造业时面临人才瓶颈，除了优惠的政策外，发展大型企业、与国外专业机构建立经常的互动、营造舒适的办公、休闲环境都是能够吸引人才流入的措施。

    在此，可以借助美国的里斯顿和哥伦比亚新城的成功做简要分析。里斯顿新城经过40年的发展，已经成为美国最大、最成功的新城，居民的本地就业率超过50%，被人称为“一生之城”。新城在建设之初就为居民配备了丰富的文化娱乐设施，拥有超过4万个工作岗位，高科技产业的发展形成了产业与人口不断升级的良性循环，多样化的住宅满足了各种人群的需求。而哥伦比亚新城在规划中聘请了众多社会学家，综合考虑了教育、卫生、娱乐、经济、社会、心理以及通信等方面的问题，对城市发展的各个方面都做出了规划。新城保留了大量的开放空间，占到整个新城的38%，对区域的升值起到了关键的作用。

    中国的城市化进程是21世纪影响世界经济的重要事件之一，这个过程是漫长并且富有挑战性的，由于地理区位和其它条件的不同，作为重点之一的旧工业区的改造同样会面临诸多复杂的问题。在上文中指出的一些问题只是其中较为重要的环节。当然，根据不同的项目，仍需要“具体问题具体分析”，争取以最小的成本在最短的时间内取得最好的改造效果，同时在区域发展的短期与长期利益之间寻找一个最佳平衡。